威海等城海景房没人住变“鬼城”:50万买十几万卖

作者:admin 来源:未知 点击数: 发布时间:2019年04月21日

  没人住的海景房

  颠末了这一轮疯狂投契之后,这些海岸线年代房地产泡沫破灭的覆辙吗?

  文_本刊记者黄秋丽编纂_王琦

  过去的10多年中,“海景房”是一个被屡次炒

  作的概念,海滨城市也是房价蹿升最快、泡沫最为严峻的区域。投契的高潮,驱动着全国各地的人奔赴海边,买下一套或者数套一年也住不上几天的海景房。从营口到三亚,动辄是几千上万亩的大项目,在海岸线上发生了惊人的室第供应量。每当夜幕降临,中国的海岸线上便呈现了良多没有灯光的建筑物,有人称它们为“鬼城”。

  “面向大海,春暖花开。”在这个13亿生齿的内陆国度,中国人均海岸线cm,“面向大海”不断是一个豪侈和夸姣的想象。最充实地操纵了这个想象的,是地产商人。“私藏一方山海境”、“只要闭上眼,才看不见海”、“一半是海洋,一半是天堂”,走出海南三亚凤凰机场,房地产告白铺天盖地而来。不只仅是在三亚,北起渤海湾的大连、营口、秦皇岛,到胶东半岛的烟台、威海、青岛,再到南方的惠州、三亚、北海,这些有着优良海洋资本的城市,每一寸海岸线都是地产商们追逐的猎物。他们打着旅游地产的名号,却盖出了密密层层的室第楼,美其名曰“海景房”。

  可是,想象最终要跌落在现实里。

  颠末了一轮价钱暴涨之后,2014年以来,海景房突然降温,发卖越来越难。并且,此次海景房还碰到了三年一轮的地产低潮。海滨地产的泡沫会分裂吗,这些没有人住的海景房命运若何?

  落日西下,山东威海乳山县海边的人多了起来。

  冒着烟的烧烤摊,叫卖小海鲜的人力三轮车,卖泳衣和饰品的小摊,这片乱糟糟、脏兮兮的海滩,与其声名在外的“银滩”难以婚配。21.3公里海岸线上行人稀少,却密密层层分布着200多个小区,这些没有灯光的房子模模糊糊,路边几个曾经烧毁的酒店还能看出过往的富贵。

  “此刻曾经是最旺的季候了,良多人带着孩子来过暑假。到了冬天底子看不到人,那才叫冷落呢。”出租车司机说。

  整个银滩的核心地带,是管委会办公地点的银滩大酒店[-0.66%],它反面向海,侧面是银滩独一的餐饮街,有10多家在停业的餐厅,夏季喝啤酒、吃海鲜的人群带来了热闹的氛围。餐厅老板根基都是当地人,他们说就希望夏日这一季的生意。位于餐饮街上的几个小区,也没有比远处的楼房更有人气,根基上十室九空,有些房子的窗户曾经破损,看上去凋敝不胜。零散有几个住户,每栋房子都能看到好几处“出售”、“急售”之类的告白。

  “房子此刻很是难卖,”银滩旅游地产5S店里的小吴说,从2010年以来这里房价滞涨了5年,而买房人越来越少。“良多二手房是2008年前后花了50万买的,此刻挂出来就是20多万,若是命运好,买家要现金十几万就卖了。”有些楼盘开盘多年,房子至今还没有卖完,有些项目打出了“首付1万元,在海边安个家”的告白。即便使出了满身解数,环境仍是越来越糟,记者领会到的烂尾楼至多有4处,2013年一位浙江籍开辟商资金链断裂跑路。

  盖房子之前,银滩60多平方公里的地盘上长着茂密的松树,此刻只剩下了这些没有人住的房子。因为本地房管局并不发布相关消息,很难查证银滩海景房的切当开辟量,以每个小区10万平米计较,200个小区的室第供应量就是2000万平米。若是按照人均40平米计较,这里至多能容纳50万生齿,但此刻它几乎就是一座空城。虽然号称“银滩旅游度假区”,这里既无度假设备,也无度假风情,贸易配套很少,糊口很未便利——它就是硬生生造出来的、没有任何糊口内容的一座城。

  像“银滩”如许硬生生造出的空城,在中国的海岸线上触目皆是。

  在辽宁营口的沿海财产基地,至多有20多个在售楼盘,此中大约有一半的项目曾经停工或烂尾,夜里亮灯率跨越一成的小区屈指可数。以“落日落海”景观而闻名的营口鲅鱼圈,至多有50个楼盘在售,体量动辄就跨越100万平方米,总开辟面积已跨越1000万平方米。

  从营口往南,葫芦岛市东戴河新区,其前身是千百年来没什么变化的荒芜海滩。2008年2月,辽宁省绥中县在此处规划成立了绥中滨海经济区,由于接近秦皇岛,为搭上滨海旅游的快车,2012年1月初正式改名为辽宁东戴河新区。6年前这里仍是一张白纸,此刻这片荒芜的海滩曾经变成钢筋水泥的森林。深圳吉兆业地产在这里开辟一个1万亩的超等大盘,合生创展等大公司都在这里有项目。发卖却非常坚苦。按照公开数据,2012年东戴河新区开工的18个项目面积为504万平方米,已施工面积312.7万平方米,但发卖面积却只要27.7万平方米。在秦皇岛南戴河的海岸线上,也有大量待售的房子,有的房子曾经卖了多年,统一栋楼有的曾经入住,有的还在卖。

  在营口和秦皇岛,“鬼城”、“空城”如许的说法很是敏感,出于当局的压力,记者联系的地产经纪公司不情愿披露2013年的相关数据。明显,形势没有好转,以至变得更糟了。

  “这些海景房成鬼城,次要缘由是它们远离市区。”在青岛运营多年的张姓地产商说,虽然青岛主城区、东海岸海景房曾经到了4万/平米,但看起来这里仍然健康。其实,这两年青岛的海景房也起头难卖,但价钱并没有较着下降,缘由在于青岛的经济情况能够支持。该地产商说,与东海岸的繁荣分歧,青岛的西海岸看上去则像是座空城,马路两边满是待售的高楼,价钱只要东海岸的一半或者更低。2013年以来西海岸曾经无数个楼盘因资金链问题停工,2014年春节后西海岸的一家开辟商向这位张姓开辟商乞助,要求被收购。2014年6月,青岛西海岸的黄岛成为第七个国度级新区,但利好政策对楼市没有任何影响,见风跌价那是几年前的事了。

  中国的海岸线万公里,但适宜栖身和旅游的集中在胶东半岛和南中国海。在广东,最美的海岸线当属惠州惠东县的巽寮湾。巽寮湾离深圳130公里,离惠州50公里,海岸线上也是密密层层的房子,一线层的高楼。除了酒店,相关配套很少,一些餐馆由于人少的来由开了又关。巽寮湾总供应量高达5000万平米,多年以来这里就洋溢着价钱战的硝烟。虽然是海景房,卖的倒是白菜价。2010年碧桂园[-1.18%]巽寮湾的十里银滩项目开盘,4000多元/平米的价钱登时让其它楼盘的发卖陷入僵局。

  2010年海南国际旅游岛的规划发布之后,上万亿的投契本钱簇拥而至,中国独一的热带海岛上房地产遍地开花。大东海、三亚湾、清水湾、神州半岛大大都海岸线都栽上了陈旧见解的室第楼。每到夜晚(除了冬季),大大都房子都是没有灯光的。旅游地产专家宋丁多次住过雅居乐清水湾的酒店,让他难忘的是酒店里那股陈旧的气息,“由于人太少了”。

  一位海南的地产商说:“对于我们而言,盈利模式也只能如许了。一个酒店收回成本就要8到12年,卖室第是最快的。”他说不是不想改变,做点有特色的工具,可是周边开辟体量太大,聚焦不敷,当局也没有做相关的指导和配套,“这也不是某小我想改就能改的”。

  王志纲工作室深圳公司副总司理孙洪波认为,中国的海岸线开辟呈现这么多乱象,有三点缘由:一是开辟机会不合错误,过早透支了海岸线资本;第二是缺乏好的规划,开辟商一哄而上,形成了粉碎性开辟;第三是没有一个焦点财产支持,没有健康的经济生态链,无法持续成长。因为这三点缘由,晚期开辟的海岸线,根基都没无形成旅游目标地,而变成了房地产投契的乐土。

  2014岁首年月,惠州市才制定了巽寮湾的总体规划。但这份规划没什么本色意义,由于巽寮湾曾经根基成型。在此之前巽寮湾已无序开辟了多年,万科金融街[-1.53% 资金 研报]、碧桂园如许的大开辟商云集,项目动辄上百万平米,根基上是单打独斗、各自为政。

  海南有1528公里海岸线年起头便有了东线重点成长旅游业,西线日,国务院发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛扶植成长的若干看法》,一时间连旅游资本并不丰硕的西线也变成了开辟商追逐的方针。据央视查询拜访,海南西部地域的海岸线多公里,除了几个工业开辟区占领了100多公里外,剩下的500多公里都将用于旅游和地产开辟。

  2009年12月经国务院核准实施的《海南省地盘操纵总体规划(2006-2020年)》明白划定,岸线资本属于稀缺资本,海边一线地可用于旅游成长,不得用于商品房开辟(不发生运营性收入的房地产)。国际旅游岛的规划出台,良多项目打着旅游的灯号,现实上做的是室第开辟。好比一些项目挂着“产权式酒店”的牌子,最初开辟出来的仍是公寓住房。还有一些项目拿地时许诺了五星级酒店配建部门室第,但最终只剩下室第,没有了酒店。

  “海南的规划良多处所弹性很大,规划成了鬼话。”海南出名评论员矢弓说,狂热的投契空气下,规划常常被好处侵蚀,得到了科学性和庄重性。2010年6月8日国务院批复的《海南国际旅游岛扶植成长规划纲要》划定,建筑物与沿海最飞腾位线米。但多年以来,良多项目都建在离海很近的处所,这个划定也不会有很强的束缚力。毫无节制的圈地和粉碎性开辟,曾经给海南的生态带来了恶劣的影响。文昌东郊椰林曾以种植密度高、枝繁叶茂而著称,但由于海岸线米,本来插在陆地上刻有“椰林湾”三个字的柱子,此刻曾经跑到海水中去了。

  在中国最出名的度假胜地三亚,浩繁的海湾中,只要海棠湾是独一当局主导了全体规划的海湾。从2005年起,国内和国际出名的设想院起头对海棠湾的规划进行竞赛,最终美国一家出名设想公司中标。在良多业界人士看来,海棠湾的规划具有国际性,它有可能会成为三亚开辟得最有程度的海湾。

  澳大利亚的黄金海岸、墨西哥坎昆等出名的海岸线旅游目标地,无一不是当局主导规划,又颠末了比力隆重、长周期的开辟,才有了这些海岸线的精品项目。对于海岸线如许的公共资本,良多国度的开辟都相当隆重。但中国沿海的处所当局,无一不是火急地卖地了事。卖地的益处很容易看到。三亚陵水县曾是国度级贫苦县,但有了雅居乐清水湾为代表的房地产项目,这里一跃成海南省经济和社会成长分析排名前茅的市县。营口、乳山、巽寮湾等地的天量室第供应,也都根源于处所当局的短视。

  若是海岸线上的房子都有人住,那就不会有什么大的问题。这些入住率极低的海景房,形成了双重的华侈——既粉碎了天然生态,又华侈了大量的财力。在卖地时,处所当局对房地产凡是寄予拉动经济的期望,但现实证明,这些没有人住的海景房对经济的拉动感化很是无限。

  乳山银滩离乳山市有十几公里的旅程,在银滩年景最好的2008、2009年,外来的买房人把乳山市的酒店抢订一空,消费也一片畅旺。但银滩上除了房地产,没有任何成天气的财产,这两年买佃农们撤离之后,银滩变成了一座空城。乳山市看上去也不景气,在由市区通往银滩的路上,有好几处被抛弃的工场。

  财产黑洞不是银滩独有,这是狂热投契差遣下海岸线年,营口规划了沿海财产基地,在地盘财务的驱动下,大量的地盘被敏捷出让,但财产升级速度却赶不上房地产开辟的速度。因为财产无法及时导入,沿海财产根基陷入萧条,楼市也几近崩盘。巽寮湾、三亚良多海湾开辟的主题是度假,但度假只是一个泛概念,并没有落实到相关财产链的可持续运转,也没有真正构成支持。

  “国外那些开辟得很成功的海岸线,根基都有一个主题财产做支持。若是没有的话,都很难保存下去。”孙洪波说,好比澳洲的黄金海岸是冲浪基地,大堡礁是潜水基地,泰国普吉岛是国际商务会议核心,摩洛哥有赌场和F1赛车,戛纳有片子财产,墨西哥的坎昆、美国的旧金山更是有金融、商务、文化体育等良多财产。这些成功开辟的海岸线都是糊口、工作、休假三位一体,除了旅游之外,本来就有良多现实糊口的内容,因而它的配套也会很是完美。而中国的海岸线开辟都很枯燥,除了盖房子,没有其它财产。因而,中国的海岸线旅游也很枯燥,除了洗海水澡、搞些水上活动,就再也没有其它的工具了。由于入住率低,中国良多旅游地产底子没有配套,导致糊口未便利,这又拉低了入住率,最初变成恶性轮回。

  “中国的这种开辟模式会越来越走不下去,由于没有新内容的注入,无法升级。”孙洪波说,财产其实就是要给海岸线注入更多的持续吸惹人的内容,好比摩洛哥的F1赛车、戛纳片子节,每年城市有新主题,不竭地吸引眼球。“而你盖个酒店5年装修一次,除了这个还有什么吸引别人的?”

  乳山银滩不断打着“养老”的灯号,提出过做养老财产,但在急功近利的成长思绪下,房子盖得很快,养老财产却没无形成哪怕一个有吸引力、影响力的项目。“好比说乳山每年能办一个权势巨子的养老论坛,加上养老设备、设备的展现买卖会,逐渐吸引全国做养老财产的人来交换、买卖,再加上开辟的养老房,良多人也会来体验度假,银滩可能就活了。”孙洪波说。和做房地产、赚快钱比拟,养老、办事都是浮云。

  在中国的海岸线上,青岛是经济成长得最好的城市之一,可是它的海岸线开辟也有诸多可惜。

  2012年以来,青岛市当局同时启动了西海岸黄岛和北海岸红岛的开辟。“我认为青岛此刻的经济实力不克不及支撑三岛联动,这是典型的小马拉大车,严峻透支青岛的将来。”青岛的一位资深地产人士说,青岛主城区的崂山区、李沧区,都还有大量的地盘,是青岛将来成长的重心地点。“主城区尚且吃不饱,西海岸要好就不容易。黄岛都好不了,那你红岛怎样能好?”

  1984年,国务院划分了14个沿海经济开辟区,青岛的西海岸就是此中之一(其时还没有黄岛的称号),以来料加工为主。但至今实体经济也没有成长起来,学校、病院、贸易等糊口配套等都很不完美,糊口未便利。黄岛的支柱财产也是房地产,整条海岸线上曾经盖得满满当当,均价在每平米9000元摆布,看上去没什么人气。“此刻西海岸都拉不起来,你硬要把北海岸拉起来,这不是白日做梦吗?”上述人士说。

  和黄岛一样,红岛没有实体经济,独一的支柱财产也是房地产。因为交通未便、几乎没有配套,红岛的房价每平米只要五六千元,仍然卖不动。“在红岛没人赔本,企业投几多亏几多,当局的投资也是亏的,独一盈利的就是当局的地盘账面溢价。”

  颠末了这一轮疯狂投契之后,这些海岸线年代泡沫破灭的覆辙吗?

  按照海南统计局的数字,2014年上半年海南的房产发卖同比下降了40%。海南是中国独一的一个热带海岛,这种独一性让它死去的可能性变小。可是像营口、乳山等地,海景房的泡沫会不会分裂很难说。但无论若何,一揽子卖海景房的模式,曾经难认为继。庞大的供应,以及2014年以来楼市的萎靡,这类旅游概念的房产发卖越来越坚苦。

  孙洪波认为这一波海岸线开辟可能会像之前的主题公园开辟热一样,慢慢走向没落。“你不是像迪斯尼乐土一样有独一性的内容。若是没有内容财产,你靠什么升级呢?”他认为海岸线要开辟好必需做内容财产,深挖本地特色的财产内涵。海南有很是丰硕的物产,除了生果之外,还有文昌鸡、东山羊等美食,这些特产缺乏集成和包装。“若是酒店里都供给热带生果餐,你看海南是不是更有吸引力些?”他举例说,这些财产会对旅游添加附加值,财产好、房子也有人住,那不就长久昌隆了吗?他说过去有大把机遇挣大钱,没人会想这些,可是此刻投契不下去了,市场会构成倒逼力量,“你就晓得本来这里也有大金矿,若是大师簇拥去做,市场就繁荣了。”

  宋丁把一揽子卖海景房的模式称为“小轮回”,这种模式只重视短期好处。但将来无论是海岸线仍是其它的旅游地产,都必然走上“大轮回”的模式。“在大轮回的模式下,地产商变成了计谋投资商,就不是说像以前一样只盖房子了,而是要把旅游、文化、贸易、教育等等都考虑进去。若是做成功,这就是地方提出的小城镇、斑斓村落。”宋丁说。贵州省当局曾经在做Top50小城镇,拿出50个旅游资本最好的处所对外招商,在如许的项目设想中,重点考虑的是全体经济、生态成长的需要,房地产开辟被压缩到一个相对小的份额。“大轮回模式对社会的许诺越来越多,它不是中小开辟商能做的。”

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  “面向大海”不断是一个豪侈品和夸姣的想象没人住的海景房颠末了这一轮疯狂投契之后,这些海岸线年代房地产泡沫破灭的覆辙吗?文_本刊记者黄秋

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